1. Einkommensteuerliche Konsequenzen (§ 23 EStG)

Die Einbringung eines Grundstücks aus dem Privatvermögen in eine GmbH wird steuerlich als Veräußerung zum allgemeinen Wert behandelt.

• Spekulationsfrist von zehn Jahren:

  • Grundstücksanteile, die länger als zehn Jahre gehalten werden, sind bei Einbringung steuerfrei.

  • Grundstücksanteile, die innerhalb von zehn Jahren eingebracht werden, unterliegen der Einkommensteuer auf den Wertzuwachs.

  • Jeder Anteil ist gesondert anhand des Anschaffungsdatums zu beurteilen.

2. Grunderwerbsteuerliche Folgen (GrEStG)

Die Übertragung eines Grundstücks in eine GmbH löst grundsätzlich die Grunderwerbsteuer aus (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).

• Keine Befreiungen für Kapitalgesellschaften:  Im Gegensatz zu Personengesellschaften sind Steuerbefreiungen (§§ 5, 6 GrEStG) nicht möglich.

• Bemessungsgrundlage:  Gemeiner Wert des Grundstücks (§ 8 GrEStG).

• Steuersatz:  Abhängig vom Bundesland (3,5 % bis 6,5 %).

3. Gestaltung über eine Personengesellschaft (§ 5 Abs. 2, § 6a GrEStG)

Zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer ist eine zwischengeschaltete Personengesellschaft (zB GbR oder GmbH & Co KG) möglich:

• Einbringung in die GbR:  Bei identischen Beteiligungsverhältnissen am Grundstück fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 5 Abs. 2 GrEStG).

• Formwechsel bei GmbH:  Nach zehnjähriger Haltefrist steuerfreier Formwechsel möglich (§ 6a GrEStG), wenn Beteiligungsverhältnisse weitere fünf Jahre konstant bleiben.

• Seit 2024: GbR muss im Gesellschaftsregister eingetragen sein (eGbR).

4. Grunderwerbsteuer bei späteren Anteilsübertragungen (§ 1 Abs. 2b, 3 GrEStG)

Spätere Anteilsübertragungen an die GmbH sind grundsätzlich nicht steuerpflichtig. Ausnahmen:

• Anteilserwerb nach § 1 Abs. 2b GrEStG:

  • Innerhalb von zehn Jahren müssen weniger als 90 % der Anteile übertragen werden, andernfalls fällt Grunderwerbsteuer an.

• Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3 GrEStG:

  • Grunderwerbsteuer fällt an, sobald mindestens 90 % der Anteile an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft in einer Hand vereint werden (keine Fristbegrenzung).

  • Bemessungsgrundlage ist der Grundbesitzwert; Der Steuersatz variiert je nach Bundesland.

5. Bilanzierung und Bewertung (§ 20 UmwStG, § 6 EStG)

Bei der GmbH wird das Grundstück mit dem allgemeinen Wert bilanziert. Grunderwerbsteuer und Nebenkosten zählen zu den Anschaffungskosten.

6. Gewerblicher Grundstückshandel

Definition

Gewerblicher Grundstückshandel liegt vor, wenn Immobilien regelmäßig mit Gewinnerzielungsabsicht erworben und veräußert werden. Es handelt sich hierbei nicht um private Vermögensverwaltung.

Abgrenzungskriterien

• Private Vermögensverwaltung:  Langfristige Nutzung durch Vermietung oder Eigennutzung steht im Vordergrund.

• Gewerblicher Grundstückshandel:  Häufige Umschichtung durch Kauf und Verkauf steht im Vordergrund.

Drei-Objekt-Grenze

Wichtigstes Indiz:

• Der Verkauf von mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb/Bau führt regelmäßig zu gewerblichem Grundstückshandel.

• Objekte sind zB Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser.

Ausnahmen und Sonderfälle

• Gewerblicher Handel auch bei weniger als vier Objekten, wenn zB Grundstücke vor oder während der Bebauung verkauft werden.

• Erbte Immobilien oder solche zur Eigennutzung zählen nicht als Handelsobjekte.

Steuerliche Folgen des gewerblichen Grundstückshandels

• Gewerbliche Einkünfte:  Der Gewinn unterliegt der Einkommensteuer (ca. 42-45 %) und der Gewerbesteuer (ca. 15 %).

• Grundstücke gelten steuerlich als Betriebsvermögen.

• Mögliche umsatzsteuerliche Konsequenzen.

Fazit

Die Abgrenzung zwischen gewerblichem Grundstückshandel und privater Vermögensverwaltung ist entscheidend für die steuerliche Behandlung. Insbesondere die Drei-Objekt-Grenze ist ein wichtiges Kriterium, jedoch sind individuelle Umstände stets mit einzubeziehen. Eine frühzeitige steuerliche Beratung ist ratsam.